Ako sa počíta splátka hypotéky
Hypotéka sa zvyčajne spláca anuitne – každý mesiac rovnakou splátkou. Na začiatku tvorí väčšinu splátky úrok, postupne rastie časť, ktorou splácate istinu. Splátku vypočítate vzorcom anuity:
S = U × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- U – výška úveru (cena nehnuteľnosti mínus vlastné zdroje),
- r – mesačná úroková sadzba = ročná sadzba ÷ 12 (pri 4 % p. a. je r = 0,04 ÷ 12 = 0,003333…),
- n – počet mesačných splátok = splatnosť v rokoch × 12.
Pri nulovom úroku sa úver jednoducho vydelí počtom splátok. Ide o štandardný vzorec finančnej matematiky (splácanie úveru konštantnou anuitou).
Príklad: úver 100 000 €, sadzba 4 %, 30 rokov. r = 0,003333…, n = 360, (1 + r)^−360 = 0,301795…, takže S = 100 000 × 0,003333… ÷ 0,698204… = 477,415… € → 477,42 €. Za 30 rokov zaplatíte spolu 171 869,51 €, z toho 71 869,51 € na úrokoch.
Zaokrúhľovanie
Splátku kalkulačka zaokrúhľuje matematicky na celé centy, lebo v eurách sa platí v centoch. Celkovo zaplatenú sumu počíta z presnej splátky × počet splátok, aby sa do nej nesčítala chyba zo zaokrúhlenia (pri 0 % úroku tak vyjde presne výška úveru). Banky môžu postupovať inak: zaokrúhliť splátku nahor, počítať úrok podľa skutočného počtu dní alebo upraviť poslednú splátku. Výsledok sa preto od splátkového kalendára banky môže líšiť o niekoľko centov.
Pravidlá NBS pre hypotéky
Národná banka Slovenska určuje opatrením č. 10/2016 (v znení neskorších opatrení) limity, ktoré musia banky dodržať. Hlavné sú:
| Ukazovateľ | Limit (2026) |
|---|---|
| LTV – úver ÷ hodnota nehnuteľnosti | najviac 80 %; do 90 % len pri 20 % nových úverov banky |
| Splatnosť úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou | najviac 30 rokov (dlhšia len pri 10 % nových úverov) |
| DSTI – splátky ÷ príjem znížený o životné minimum | najviac 60 %, s rezervou na rast sadzby o 2 p. b. |
| DTI – celkový dlh ÷ ročný čistý príjem | najviac 8; od 41 rokov nižší, ak úver splácate po 65. roku (najmenej 3) |
Ak zadáte cenu nehnuteľnosti, kalkulačka v postupe ukáže LTV a porovná ho s limitom NBS. Hodnotu nehnuteľnosti banka určuje ako najnižšiu z kúpnej ceny, ceny podľa znalca a interného ocenenia, preto môže byť LTV v banke vyššie.
Od 1. januára 2027 platia rozdielne limity LTV: mladí do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú prvé bývanie, až 90 %, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti najviac 70 %, ostatní 80 %. Banky môžu aj naďalej časť úverov poskytnúť s LTV do 90 %. Novelu schválila Banková rada NBS 28. septembra 2026.
Čo kalkulačka nepočíta
- poplatky za poskytnutie úveru, znalecký posudok, poistenie nehnuteľnosti a schopnosti splácať,
- zmenu sadzby po skončení fixácie,
- štátne zvýhodnenia hypoték (napríklad pre mladých),
- ukazovatele DSTI a DTI – na ich výpočet treba príjem a ďalšie dlhy, ktoré posúdi banka,
- ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN).
Príklady výpočtu
Byt za 200 000 € s vlastnými zdrojmi 40 000 € (LTV 80 %), 4 %, 30 rokov
- Mesačná splátka: 763,86 €
- Celkovo zaplatíte: 274 991,21 €
- Z toho úroky: 114 991,21 €
- Výška úveru: 160 000,00 €
Úver 100 000 € na 30 rokov pri sadzbe 4 %
- Mesačná splátka: 477,42 €
- Celkovo zaplatíte: 171 869,51 €
- Z toho úroky: 71 869,51 €
- Výška úveru: 100 000,00 €
Úver 150 000 € na 25 rokov pri sadzbe 3,5 %
- Mesačná splátka: 750,94 €
- Celkovo zaplatíte: 225 280,61 €
- Z toho úroky: 75 280,61 €
- Výška úveru: 150 000,00 €
Byt za 180 000 € s vlastnými zdrojmi 18 000 € (LTV 90 %), 4 %, 30 rokov
- Mesačná splátka: 773,41 €
- Celkovo zaplatíte: 278 428,60 €
- Z toho úroky: 116 428,60 €
- Výška úveru: 162 000,00 €
Časté otázky
Ako sa počíta mesačná splátka hypotéky?
Hypotéky sa na Slovensku zvyčajne splácajú anuitne – rovnakou mesačnou splátkou. Splátka S = U × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), kde U je výška úveru, r mesačná úroková sadzba (ročná sadzba ÷ 12) a n počet mesačných splátok. Napríklad pri úvere 100 000 € so sadzbou 4 % na 30 rokov je splátka 477,42 €.
Koľko percent z ceny nehnuteľnosti mi banka požičia?
Podľa opatrenia NBS č. 10/2016 môže úver tvoriť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Časť úverov (v roku 2026 najviac 20 % nových úverov banky) môže mať LTV do 90 %. Od 1. 1. 2027 platia nové limity – mladí do 35 rokov na prvé bývanie až 90 %, ostatní 80 % a pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti 70 %.
Prečo sa moja splátka od banky líši o pár centov?
Kalkulačka zaokrúhľuje splátku matematicky na centy. Banky môžu zaokrúhľovať inak (napríklad nahor), počítať úrok podľa skutočného počtu dní v mesiaci alebo dorovnať rozdiel v poslednej splátke. K splátke môžu pribudnúť aj poplatky a poistenie.
Na ako dlho si môžem zobrať hypotéku?
Úver na bývanie zabezpečený nehnuteľnosťou môže mať splatnosť najviac 30 rokov (§ 6 opatrenia NBS č. 10/2016). Dlhšiu splatnosť môže banka poskytnúť len pri malej časti úverov (najviac 10 % nových úverov). Banky zároveň zohľadňujú váš vek – ak by ste splácali aj po 65. roku, znižuje sa najvyššia povolená zadlženosť (DTI).
Akú úrokovú sadzbu mám zadať?
Sadzbu z ponuky alebo zmluvy vašej banky. Predvolené 4 % sú len príklad na ukážku výpočtu, nie aktuálna trhová sadzba. Po skončení fixácie sa sadzba môže zmeniť a s ňou aj splátka.
Koľko si môžem požičať podľa príjmu?
Okrem LTV banka sleduje aj ukazovateľ DSTI (splátky všetkých dlhov najviac 60 % príjmu po odpočítaní životného minima, s rezervou na rast sadzieb) a DTI (celkový dlh najviac 8-násobok ročného čistého príjmu, po 40. roku veku nižší, ak by ste splácali aj po 65 rokoch). Tieto limity kalkulačka nepočíta.
Skontrolované 3. 10. 2026 · Redakcia Kalkulko · Zdroje:NBS – Ukazovateľ zabezpečenia úveru (LTV), limity platné v roku 2026, NBS – Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV (od 1. 1. 2027), NBS – Ukazovateľ celkovej zadlženosti (DTI), NBS – Ukazovateľ schopnosti splácať (DSTI), Opatrenie NBS č. 10/2016 v znení opatrení č. 7/2018, 10/2019 a 5/2022 – úplné znenie (§ 6 splatnosť, § 7 LTV, § 8a DTI), VŠE Praha – Finanční matematika, umořování úvěru konstantní anuitou (vzorec anuity)