Ako kalkulačka počíta
- Oslobodenie. Najprv overí, či od rozhodujúceho dňa uplynulo 5 rokov (§ 9 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z.). Lehota končí v deň, ktorý sa číslom zhoduje s dňom nadobudnutia (§ 122 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Predaj až po tomto dni je oslobodený od dane; predaj presne v deň výročia kalkulačka považuje za zdaniteľný.
- Základ dane. Ak príjem nie je oslobodený, ide o ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1 písm. b)). Základ dane = predajná cena − nadobúdacia cena − ďalšie preukázateľné výdavky (§ 8 ods. 5). Výdavky sa uznajú najviac do výšky príjmu, strata sa neuznáva.
- Daň. Základ sa pripočíta k ostatnému základu dane podľa § 4 ods. 1 písm. a) a zdaní pásmami podľa § 15. Kalkulačka ukáže, o koľko sa vďaka predaju zvýši vaša daň. Daň sa zaokrúhľuje na centy matematicky (§ 47).
- Zdravotné poistenie. Zo základu dane sa platí 16 % (8 % pri invalidite alebo ťažkom zdravotnom postihnutí) podľa § 12 ods. 1 písm. b), § 13 ods. 7 a prechodného § 38ezk zákona č. 580/2004 Z. z. (sadzba platí na roky 2026 a 2027, predtým 15 %); suma sa zaokrúhľuje na cent nadol.
| Základ dane podľa § 4 ods. 1 písm. a) za rok 2026 | Sadzba |
|---|---|
| do 43 983,32 € vrátane | 19 % |
| nad 43 983,32 € do 60 349,21 € | 25 % |
| nad 60 349,21 € do 75 010,32 € | 30 % |
| nad 75 010,32 € | 35 % |
Hranice sú 154,8-, 212,4- a 264-násobok životného minima platného k 1. 1. 2026 (284,13 €). Do roku 2025 platila len sadzba 19 % a 25 %.
Kedy je predaj oslobodený
| Ako ste nehnuteľnosť nadobudli | Od kedy sa počíta 5 rokov |
|---|---|
| kúpa, výstavba, zámena, darovanie | od nadobudnutia (právne účinky vkladu do katastra) |
| dedenie v priamom rade alebo po manželovi | od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom |
| dedenie po súrodencovi, tete, strýkovi a pod. | od smrti poručiteľa |
| nehnuteľnosť bola v obchodnom majetku | od vyradenia z obchodného majetku |
| reštitúcia – predáva oprávnená osoba | oslobodené vždy |
Oslobodenie neplatí pre príjem zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavretej do 5 rokov od nadobudnutia, aj keď samotnú kúpnu zmluvu podpíšete až neskôr.
Aké výdavky si môžete odpočítať
- kúpnu cenu, ktorú ste preukázateľne zaplatili,
- pri zdedenej nehnuteľnosti cenu z osvedčenia o dedičstve,
- pri darovanej nehnuteľnosti cenu zistenú znalcom v čase darovania, ak by darca mohol nehnuteľnosť v tom čase predať bez dane; inak cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca,
- výdavky na technické zhodnotenie, opravy a údržbu,
- výdavky spojené s kúpou a predajom (provízia, znalecký posudok, správne poplatky),
- úroky a poplatky z hypotéky alebo stavebného úveru na kúpu tejto nehnuteľnosti (nie samotné splátky istiny),
- zdravotné poistenie zaplatené z tohto príjmu (cez dodatočné daňové priznanie po ročnom zúčtovaní).
Hodnota vlastnej práce sa za výdavok nepovažuje.
Čo kalkulačka nepočíta
- predaj nehnuteľnosti, ktorá je v čase predaja stále v obchodnom majetku – ide o príjem z podnikania,
- rozdelenie príjmu medzi manželov pri bezpodielovom spoluvlastníctve (zadajte len svoju časť),
- príjem prijatý v splátkach počas viacerých rokov,
- predaje v iných rokoch ako 2026 a predaj nehnuteľnosti v zahraničí,
- oslobodenie pri pozemkových úpravách (§ 9 ods. 1 písm. o)) a predaj družstevného bytu (prevod členských práv, § 9 ods. 1 písm. h)).
Ak ste nehnuteľnosť predali blízko hranice 5 rokov, odporúčame overiť si rozhodujúci deň so správcom dane.
Príklady výpočtu
Byt kúpený v roku 2023 za 160 000 €, po rekonštrukcii za 10 000 € predaný v roku 2026 za 180 000 € (príklad Finančnej správy)
- Daň z príjmu z predaja: 1 900,00 €
- Zdravotné poistenie (ročné zúčtovanie): 1 600,00 €
- Daň a odvody spolu: 3 500,00 €
- Zdaniteľný príjem (základ dane): 10 000,00 €
- Zisk po zdanení a odvodoch: 6 500,00 €
- Predaj je oslobodený od dane od: 2. 6. 2028
Pozemok zdedený po otcovi v decembri 2022, otec ho kúpil v decembri 2017, predaj v marci 2026 – oslobodený
- Daň z príjmu z predaja: 0,00 €
- Zdravotné poistenie (ročné zúčtovanie): 0,00 €
- Daň a odvody spolu: 0,00 €
- Zdaniteľný príjem (základ dane): 0,00 €
- Zisk po zdanení a odvodoch: 20 000,00 €
- Predaj je oslobodený od dane od: 16. 12. 2022
Chata zdedená po sestre v roku 2022 a predaná v apríli 2026 so ziskom 30 000 €, mzda so základom dane 20 000 €
- Daň z príjmu z predaja: 6 061,00 €
- Zdravotné poistenie (ročné zúčtovanie): 4 800,00 €
- Daň a odvody spolu: 10 861,00 €
- Zdaniteľný príjem (základ dane): 30 000,00 €
- Zisk po zdanení a odvodoch: 19 139,00 €
- Predaj je oslobodený od dane od: 2. 6. 2027
Byt kúpený v roku 2021 za 120 000 € a predaný v roku 2026 za 200 000 € tesne pred uplynutím 5 rokov
- Daň z príjmu z predaja: 16 843,54 €
- Zdravotné poistenie (ročné zúčtovanie): 12 000,00 €
- Daň a odvody spolu: 28 843,54 €
- Zdaniteľný príjem (základ dane): 75 000,00 €
- Zisk po zdanení a odvodoch: 46 156,46 €
- Predaj je oslobodený od dane od: 2. 9. 2026
Časté otázky
Kedy sa neplatí daň z predaja nehnuteľnosti?
Príjem z predaja je oslobodený, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov). Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi sa započíta aj doba vlastníctva poručiteľa (písm. b)). Nehnuteľnosť vydaná v reštitúcii oprávnenej osobe je oslobodená vždy. Oslobodený príjem sa neuvádza v daňovom priznaní a neplatí sa z neho ani zdravotné poistenie.
Od ktorého dátumu sa počíta 5 rokov?
Pri kúpe a darovaní od nadobudnutia vlastníctva, teda od právnych účinkov vkladu do katastra. Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa. Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi sa počíta od dňa, keď nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ. Ak bola nehnuteľnosť v obchodnom majetku, lehota beží od jej vyradenia.
Akou sadzbou sa zdaní zisk z predaja v roku 2026?
Zisk sa pripočíta k základu dane zo mzdy (po odpočítaní nezdaniteľnej časti), z prenájmu a z iných ostatných príjmov. Z tohto spoločného základu sa platí 19 % do 43 983,32 €, 25 % do 60 349,21 €, 30 % do 75 010,32 € a 35 % z časti nad touto sumou. Nezdaniteľnú časť na daňovníka si od príjmu z predaja odpočítať nemožno.
Platí sa z predaja nehnuteľnosti zdravotné poistenie?
Áno, ak príjem nie je oslobodený. Zo základu dane z ostatných príjmov sa v rokoch 2026 a 2027 platí 16 % (osoba uznaná za invalidnú alebo s ťažkým zdravotným postihnutím 8 %). Zdravotná poisťovňa ho vyrubí v ročnom zúčtovaní poistného v nasledujúcom roku. Zaplatené poistné si potom môžete uplatniť ako výdavok v dodatočnom daňovom priznaní.
Čo ak predám nehnuteľnosť so stratou?
Výdavky sa uznajú len do výšky príjmu z predaja, takže daň aj zdravotné poistenie budú nulové. Stratu si však nemôžete odpočítať od iných príjmov.
Dokedy treba podať daňové priznanie?
Zdaniteľný príjem z predaja v roku 2026 uvediete v daňovom priznaní typu B za rok 2026, ktoré sa podáva do 31. marca 2027. Do priznania patrí príjem prijatý v roku 2026, aj keď kupujúci nadobudol vlastníctvo v inom roku.
Skontrolované 3. 10. 2026 · Redakcia Kalkulko · Zdroje:Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, § 8 – ostatné príjmy a výdavky (Slov-Lex, znenie od 1. 1. 2026), Zákon č. 595/2003 Z. z., § 9 ods. 1 – oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, Zákon č. 595/2003 Z. z., § 15 – sadzba dane, Zákon č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení, § 12 a § 13 – sadzba a vymeriavací základ, Zákon č. 580/2004 Z. z., § 38ezk – sadzba 16 % (8 %) na roky 2026 a 2027, Finančná správa – Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2026, Finančná správa – Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, Finančná správa – Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, Finančná správa – Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou, Občiansky zákonník, § 122 – počítanie lehoty podľa rokov