Pri čistom mesačnom príjme 2 000 €, úroku 4 % a splatnosti 30 rokov si môžete požičať najviac 160 000,00 €; s vlastnými zdrojmi 40 000 € tak kúpite nehnuteľnosť najviac za 200 000,00 €.
Ako sa počíta, koľko si môžete požičať
Slovenské banky musia pri úveroch na bývanie dodržať limity z opatrenia Národnej banky Slovenska č. 10/2016. Kalkulačka z nich vypočíta tri maximálne sumy úveru a výsledkom je najnižšia z nich.
1. Ukazovateľ schopnosti splácať (splátky)
Súčet mesačných splátok všetkých vašich úverov vrátane nového, delený príjmom zníženým o náklady na základné životné potreby, nesmie presiahnuť 1. Náklady na základné životné potreby sú životné minimum domácnosti zvýšené o 40 % rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Po úprave to znamená:
najvyššie splátky = 0,6 × (čistý príjem − životné minimum domácnosti)
Životné minimum je pre prvého dospelého 295,22 €, pre ďalšiu spoločne posudzovanú dospelú osobu 205,96 € a pre nezaopatrené dieťa 134,80 € (platí od 1. 7. 2026). Od najvyšších splátok odpočítame splátky existujúcich úverov a zo zvyšku vypočítame úver anuitným vzorcom:
U = S × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r, kde S je najvyššia mesačná splátka nového úveru, r mesačná úroková sadzba (ročná ÷ 12) a n počet mesačných splátok.
2. Celková zadlženosť (DTI)
Celková zadlženosť – nový úver plus zostatky existujúcich úverov – nesmie presiahnuť 8-násobok ročného čistého príjmu (12 × mesačný príjem). Od 41 rokov veku, ak splatnosť nastane po 65. roku veku, sa limit znižuje na 8 − 0,25 × (vek − 40), najmenej však na 3.
3. LTV (podiel úveru na hodnote nehnuteľnosti)
Úver môže tvoriť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, zvyšok musíte zaplatiť z vlastných zdrojov. Úver je teda najviac štvornásobok vlastných zdrojov a najvyššia cena nehnuteľnosti je jeho súčet s vlastnými zdrojmi. Banky môžu časť úverov poskytnúť aj s LTV do 90 %; od 1. januára 2027 je podľa novely NBS možné až 90 % pri prvom bývaní do 35 rokov a najviac 70 % pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Kalkulačka počíta so štandardným limitom a pri porovnaní ukáže aj sumu pri vyššom LTV. Splatnosť úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou je najviac 30 rokov.
Prečo vám banka môže dať inú sumu
- Zvýšenie úrokovej sadzby. Pri variabilnej alebo krátko fixovanej sadzbe banka overuje, či by ste zvládli splátku aj pri sadzbe vyššej najmenej o 2 percentuálne body (§ 4 opatrenia). Kalkulačka ho nepočíta, preto bývajú bankové limity nižšie.
- Vlastné pravidlá banky. Banky môžu byť prísnejšie než NBS – napríklad pri samostatne zárobkovo činných, dohodách alebo kreditných kartách.
- Výnimky z opatrenia. Časť úverov smie banka poskytnúť aj mimo limitov a pri časti úverov sa zvýšenie nákladov na životné potreby určuje v rozmedzí 30 – 40 %. Kalkulačka ich nepoužíva.
- Príjem a hodnota nehnuteľnosti. Banka počíta s priemerom príjmov za posledných 6 mesiacov a s najnižšou z hodnôt kúpnej ceny, znaleckého posudku a vlastného ocenenia.
Mesačnú splátku pre vybranú sumu úveru vypočítate v kalkulačke Hypotéka.
Čo kalkulačka nepočíta
- poplatky, poistenie a ďalšie náklady spojené s úverom,
- štátne zvýhodnenia hypoték,
- individuálne limity pri dvoch žiadateľoch (banka počíta DTI osobitne pre každého a priemeruje ich podľa príjmov),
- ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN).
Výsledok je orientačný. Záväznú sumu vám oznámi banka po posúdení žiadosti.
Príklady výpočtu
Príjem 2 000 €, vlastné zdroje 40 000 € (obmedzuje LTV), 4 %, 30 rokov
- Najvyšší úver: 160 000,00 €
- Najvyššia mesačná splátka podľa príjmu: 1 022,86 €
- Najvyššia cena nehnuteľnosti: 200 000,00 €
- Čo vás obmedzuje: LTV – výška vlastných zdrojov voči hodnote nehnuteľnosti
- Ukazovateľ schopnosti splácať pri najvyššom úvere: 0,75 (limit 1)
Príjem 2 000 €, bez zadaných vlastných zdrojov (obmedzuje DTI), 4 %, 30 rokov
- Najvyšší úver: 192 000,00 €
- Najvyššia mesačná splátka podľa príjmu: 1 022,86 €
- Čo vás obmedzuje: Celková zadlženosť (DTI) – dlh voči ročnému príjmu
- Ukazovateľ schopnosti splácať pri najvyššom úvere: 0,90 (limit 1)
Príjem 2 000 € na 20 rokov (obmedzujú splátky), 4 %
- Najvyšší úver: 168 794,25 €
- Najvyššia mesačná splátka podľa príjmu: 1 022,86 €
- Čo vás obmedzuje: Ukazovateľ schopnosti splácať – výška mesačných splátok vzhľadom na príjem
- Ukazovateľ schopnosti splácať pri najvyššom úvere: 1,00 (limit 1)
Dvaja dospelí a 2 deti, spolu 3 500 €, 4 %, 20 rokov
- Najvyšší úver: 270 228,24 €
- Najvyššia mesačná splátka podľa príjmu: 1 637,53 €
- Čo vás obmedzuje: Ukazovateľ schopnosti splácať – výška mesačných splátok vzhľadom na príjem
- Ukazovateľ schopnosti splácať pri najvyššom úvere: 1,00 (limit 1)
45-ročný s príjmom 2 500 € a splatnosťou 25 rokov (znížený limit DTI)
- Najvyšší úver: 202 500,00 €
- Najvyššia mesačná splátka podľa príjmu: 1 322,86 €
- Čo vás obmedzuje: Celková zadlženosť (DTI) – dlh voči ročnému príjmu
- Ukazovateľ schopnosti splácať pri najvyššom úvere: 0,81 (limit 1)
Príjem 3 000 € a existujúce úvery so zostatkom 150 000 € (obmedzuje DTI)
- Najvyšší úver: 138 000,00 €
- Najvyššia mesačná splátka podľa príjmu: 1 322,86 €
- Čo vás obmedzuje: Celková zadlženosť (DTI) – dlh voči ročnému príjmu
- Ukazovateľ schopnosti splácať pri najvyššom úvere: 0,59 (limit 1)
Časté otázky
Koľko si môžem požičať na hypotéku pri príjme 2 000 €?
Pri čistom príjme 2 000 € (jeden dospelý bez detí a bez iných úverov), úroku 4 % a splatnosti 30 rokov vychádza najvyšší úver 192 000,00 €. Obmedzuje vás celková zadlženosť (DTI). Pri splatnosti 20 rokov je to 168 794,25 € a obmedzujú vás mesačné splátky. Vlastné zdroje 40 000 € zároveň znamenajú strop 160 000,00 € podľa LTV.
Ktoré tri limity určujú, koľko si môžem požičať?
Opatrenie NBS č. 10/2016 určuje ukazovateľ schopnosti splácať (splátky najviac vo výške príjmu zníženého o náklady na životné potreby), celkovú zadlženosť DTI (najviac 8-násobok ročného čistého príjmu) a LTV (úver najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti). Kalkulačka vypočíta úver podľa každého limitu a ukáže najnižší.
Prečo mi banka dá menej, ako vyšlo v kalkulačke?
Banka pri variabilnej alebo krátko fixovanej sadzbe počíta, ako by ste splácali, ak by úrok vzrástol najmenej o 2 percentuálne body (§ 4 opatrenia NBS), čo splátkový priestor znižuje. Navyše môže mať prísnejšie vlastné pravidlá, overuje príjem a záväzky v registri, berie do úvahy poistenie, poplatky a nižšie ocenenie nehnuteľnosti. Výsledok kalkulačky je preto horný odhad, nie ponuka banky.
Ako sa počítajú náklady na základné životné potreby?
Sú to životné minimum celej domácnosti (295,22 € na dospelého, 205,96 € na ďalšiu dospelú osobu, 134,80 € na dieťa od 1. 7. 2026) zvýšené o 40 % rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Splátky všetkých úverov môžu preto tvoriť najviac 60 % z rozdielu príjmu a životného minima.
Ako vek ovplyvňuje, koľko si môžem požičať?
Od 41 rokov veku, ak úver splácate aj po 65. roku veku, sa limit DTI znižuje o 0,25-násobok rozdielu veku a 40 rokov, najmenej na 3-násobok ročného príjmu. 45-ročný so splatnosťou 25 rokov má limit 6,75 namiesto 8. Pri dvoch žiadateľoch banka počíta vážený priemer limitov podľa príjmov, kalkulačka používa vek staršieho žiadateľa, takže môže výsledok mierne podhodnotiť alebo nadhodnotiť.
Čo ak mám už iný úver?
Mesačné splátky existujúcich úverov sa odpočítajú od splátkového priestoru (ukazovateľ schopnosti splácať) a ich zostatky sa započítajú do celkovej zadlženosti (DTI). Pri príjme 3 000 €, splátkach 300 € a zostatkoch 150 000 € môžete získať najviac 138 000,00 €.
Skontrolované 4. 10. 2026 · Redakcia Kalkulko · Zdroje:Opatrenie NBS č. 10/2016 v znení opatrení č. 7/2018, 10/2019 a 5/2022 – úplné znenie (§ 2 ukazovateľ schopnosti splácať, § 4 zvýšenie sadzby, § 6 splatnosť, § 7 LTV, § 8a DTI), NBS – Ukazovateľ schopnosti splácať (DSTI), NBS – Ukazovateľ celkovej zadlženosti (DTI), NBS – Ukazovateľ zabezpečenia úveru (LTV), Opatrenie MPSVR SR č. 155/2026 Z. z. o úprave súm životného minima (od 1. 7. 2026), Priemerné úrokové sadzby nových úverov na bývanie v SR – štatistika MFI (ECB/NBS)